Derde partnerlunch Houtbouw Pact MRA -
10 septemer
Vorige week vond onze derde partnerlunch van het jaar plaats. Dit keer waren we te gast bij de Ark in Amsterdam-Noord, een houtbouwproject van AMVEST, De Nijs en Linkwood. We begonnen de middag in A Lab, waar het programmateam van het Houtbouw Pact regelmatig samenkomt. Na de inhoudelijke presentaties kregen we een rondleiding door de Ark.
Tijdens de opening verwelkomden we ook twee nieuwe leden van de bestuurlijke stuurgroep: Beryl van Straten, wethouder van de gemeente Haarlemmermeer, en Sanda van Andel, wethouder van de gemeente Purmerend. Sanda neemt daarnaast het voorzitterschap van de bestuurlijke stuurgroep over.
Daarna volgde een reeks inhoudelijke presentaties, over technische uitwerkingen installaties en houtbouw van Saskia Hegeman, en de praktijkervaringen en geleerde lessen over de Ark.
Technische uitwerkingen installaties en houtbouw -
Saskia Hegeman (Nieman Groep)
Volgens de Gartner Hype Cycle bevindt de sector zich op een kritiek punt: de botsing met het Dal van Desillusie. Dit is de fase waarin de initiële verwachtingen worden getoetst aan de weerbarstige praktijk en helder wordt welke kennis nog ontbreekt.
De huidige regelgeving voor nieuwbouw schiet tekort als het gaat om de zomers van de toekomst.
Beperking van schijnoplossingen: passieve maatregelen zoals nachtventilatie worden vaak ingezet, maar dit zijn schijnoplossingen wanneer het nachtelijke temperatuurverschil in de toekomst onvoldoende afkoeling biedt.
Gevoeligheid thermische massa: woningen met een beperkte thermische massa zijn extra kwetsbaar voor oververhitting.
Integraal ontwerpen: een brede insteek is noodzakelijk, waarbij gebiedsgerichte, omgevings-, passieve én actieve maatregelen in samenhang worden ontworpen.
Kansen en toekomstvisie
Architectuur & materiaal: er liggen grote kansen voor houtbouwgevelarchitectuur, mits er goed wordt omgegaan met de specifieke thermische en akoestische eigenschappen.
Conceptueel ontwerp: de nadruk moet verschuiven naar installatie-arme oplossingen om complexiteit en onderhoud te beperken.
Duurzame afweging: bij elke keuze moet een continue balans worden geslagen tussen financiële kosten (geld) en de milieu-impact CO2.
Praktijkervaringen en lessen in houtbouw
Amvest: Marlies Folkert (Asset Manager), Remco van der Heijde (Gebouwen aanleveren), Wimar Zurhole (Hoofd Technisch Beleid).
De Nijs: Bart Arends (Bedrijfsleider Realisatie), Jochem Rentenaar (Bedrijfsleider De Ark).
Linkwood: Hans Houweling (directeur)
1. Organisatie en strategische uitwerking
Amvest werkt vanuit het Amvest Impact Framework (milieu, klimaatadaptatie, leefbaarheid, bewonerstevredenheid) en zet in op vroegtijdige samenwerking bij de aankoop van woningfondsen. Amvest koopt projecten in een vroeg stadium aan om maximale invloed te kunnen uitoefenen op de ontwikkeling en de sociale cohesie, waaronder het faciliteren van ontmoetingsruimtes en een conciërge.
Bij de Nijs maakt houtbouw ca. 10% van de omzet uit. Om de specifieke kennis te verankeren, past De Nijs een 'olievlekstrategie' toe: op elk nieuw project wordt een specifieke houtbouwexpert/werkvoorbereider ingezet. Bovendien is er een eigen TIM-houtbouwmethodiek (met uitgewerkte knooppunten) en parametrisch ontwerpen met LEVS ontwikkeld. V1.0 is de Boeierstraat, schaalbaar tot 15 verdiepingen.
Linkwood richt zich als specialist op het haalbaar maken van elk houtbouwproject vanaf het allereerste initiatief. Ze hebben eigen architecten in dienst en verzorgen de gehele keten van schetsontwerp tot levering en montage.
2. Financiële realiteit, risico's en verzekerbaarheid
In de basis blijkt houtbouw voor Amvest ca. 11% duurder aan bouwkosten en levert het geen automatische tijdswinst op als een ontwerp niet primair als houtbouw is ingestoken. Wel levert het een MPG-verbetering van een derde op MPG (0,46) en forse CO2 besparing, zonder dat er prijsverschillen zijn in aankoop of VvE-kosten. Het kapitaal vanuit particulieren en pensioenfondsen neemt toe.
Om houtbouw risicovrij te exploiteren, heeft Amvest door vroeg overleg met verzekeraars het risico ondergebracht in hun collectieve opstal- en CAR-verzekering. Om waterschade tijdig te detecteren, hebben ontwikkelaar, aannemer en belegger gezamenlijk geïnvesteerd in vochtsensoren onder de badkamers en keukens.
Als het proces vanaf de basis goed is ingericht, biedt houtbouw grote voordelen: zo levert Linkwood tot 5 keer minder transport op en kan de doorlooptijd van de bouw met 20% verkort worden.
3. Casus de Ark: praktijkuitdagingen op de bouwplaats
Het project heeft een betonnen fundering, kern en begane grond met een houten bovenbouw. Het gebouw bevat relatief veel staal voor verbindingen en installatievoeringen.
In de uitvoering liep het project tegen concrete knelpunten op: door afwerking met binnen- en voorzetwanden is het hout nauwelijks nog zichtbaar, en met 4 weken per laag viel de bouwsnelheid tegen doordat het gebouw te complex en niet zuiver modulair was opgezet. Bovendien bracht het parallel uitwerken van verschillende varianten in beton en hout hoge voorbereidingskosten met zich mee, en bleek het snel waterdicht maken van de houten elementen een continue dagelijkse uitdaging. Houten balkonconstructies bleken een complexe uitdaging die bij voorkeur al in het voortraject anders ingestoken had moeten worden.
4. Systeeminnovatie & integrale ketenbenadering
Linkwood richt zich op het haalbaar maken van houtbouw via het gehele traject van schets en levering tot montage. Een belangrijke lesson learned is dat te laat aanschuiven aan de ontwerptafel leidt tot een overmaat aan complexe details die eenvoudiger hadden gekund.
Voor een succesvolle businesscase monteert Linkwood "alsof het elke dag regent" en maakt het gebruik van een 360-graden vochtmetingssysteem voor de overdracht (Woningborg). Door slimme logistiek op krappe locaties kan het aantal transporten tot 5 keer worden verminderd. Bij een goede, vroegtijdige ketenintegratie garandeert dit een betrouwbare businesscase met vooraf geborgde verzekerbaarheid en een reductie van de doorlooptijd tot 20%. Omdat Amvest het gebouw langjarig in exploitatie houdt, is er (gefinancierd door ontwikkelaar, aannemer en belegger) een netwerk van vochtsensoren aangebracht onder de badkamers en keukens. Het hoofddoel is lekkages in de houten constructie direct in een vroeg stadium op te sporen.
